최근 원활한 주택 공급을 위해 정비사업 시행-운영과 관련한 신탁사 특례가 도입됨에 따라 부동산신탁사를 통한 주택 공급이 활성화될 전망이다.
* 특례 : 신탁사의 정비구역 지정 제안 및 정비계획-사업계획 동시 수립을 허용하여 정비사업 소요기간을 기존 조합방식 대비 2∼3년 이상 단축하도록 유도(국토부, 2023.7.)이에 한국소비자원이 국내 부동산신탁사(이하 신탁사)의 아파트 분양계약서(136개)를 모니터링 결과, 내부 구조-마감재 변경 시 통지 의무를 누락하는 등 상당수가 소비자에게 불리해 개선이 필요한 것으로 나타났다.

< 조사 개요 >
▣ 조사대상 : 22년 국내 12개 부동산신탁사가 사업 주체로서 전국에 공급한 아파트 분양계약서 136개   국내 14개 신탁사(총 계약서 193개) 중 2개 사업자 미제출, 1개 사업자 일부제출
▣ 조사내용: 「아파트 표준 공급계약서」 준수 여부 및 기타 계약사항의 불공정성 검토

▣  「아파트 표준 공급계약서」와 달리 71.3%가 설계 변경 시 통지 의무 누락 
표준계약서에는 경미한 사항의 변경은 6개월 이하의 기간마다 그 내용을 모아서 통보하도록 규정하고 있다. 「주택법」상 경미한 사항은 세대당 공급면적을 변경하지 않는 범위에서 내부 구조의 위치나 면적, 내-외장 재료 등을 변경하는 것을 의미한다.

【설계 변경 피해사례】
A 씨는 아파트 모델하우스 방문 및 카탈로그를 통해 지하 공간에 2개의 창호가 설치될 예정임을 확인하고 계약했으나, 입주 점검 시 지하 공간에 창호가 1개밖에 없는 것을 확인함. 이에 사업자에게 이의제기하니, 사업자는 계약서를 통해 경미한 사항의 변경에 대한 동의를 사전에 받았다며 손해배상을 거부함.('20.3.)

- 사업자가 계약 이행에 착수한 후 에는 계약 해제-해지를 어렵게 하고, 사업자 귀책으로 인한 계약 해제-해지 조항을 포함하지 않아 표준계약서보다 불리했다.
- 표준계약서는 중도금을 1회 납부하기 전까지는 소비자 사정으로 인한 계약 해제-해지가 가능하며, 사업자 귀책으로 인한 계약 해제-해지 사유(3개월 이상의 입주 지연, 중대한 하자 발생, 광고와 상이, 이중분양으로 소유권 등)도 다양하게 규정하고 있다. 

【계약 해제 피해사례】
B 씨는 오피스텔 모델하우스를 방문, 상담하며 사업자에게 가계약으로 안내받아 가계약금 1천만원을 지급했고, 지급 다음 날 변심으로 계약 취소 및 가계약금 환급을 요청했으나, 사업자는 이미 계약이 정식 체결되었으므로 총 공급금액의 10%인 6천 8백만 원을 위약금으로 지급해야 한다며 환급을 거절함. (22.7.)

* 주택 분양계약 체결 시 표준계약서를 사용하는 것이 사업자의 의무-강제 사항은 아니지만, 불공정한 계약으로 인한 소비자피해를 예방하기 위해서는표준계약서 사용을 장려한다.
- 조사대상 계약서 모두 신탁계약 종료-해제 시 신탁사에게 과도한 면책 부여
- 아파트 분양계약 인지세, 입주자 및 사업 주체가 연대하여 납부
- 주요 사항 설명-고지 미흡 등 ‘불완전 계약’ 피해가 52.4%로 가장 많아
- 신탁사의 아파트 공급계약서 내 소비자에게 불리한 계약사항 개선 필요
▶ 한국소비자원은 이번 조사 결과를 바탕으로 부동산신탁사에 
▲「아파트 표준 공급계약서」를 준수하고, 
▲신탁사의 면책조항 및 인지세 부담 주체 등 소비자에게 불리한 계약사항을 개선하도록 권고할 예정이다.
▶소비자에게는 
▲분양계약 체결 시 계약서에 명시된 조건을 꼼꼼히 확인할 것을 당부했다
** 유관부처에는 불완전 계약 체결 등 부당행위가 발생하지 않도록 아파트 분양시장 관리-감독 강화를 요청할 예정이다.
□ (설계-시공 변경 통지 관련) 
136개 공급계약서 중 97개(71.3%)는 경미한 사항(의 변경에 대한 사업자의 통지 의무를 명시하지 않음.
*「주택법」상 경미한 사항은 세대당 공급면적을 변경하지 않는 범위에서 내부 구조의 위치나 면적, 내외장 재료 등을 변경하는 것