법원이 진행하는 경매절차는 채권자의 신청에 의해 채무자(또는 물상보증인)의 부동산을 강제로 매각(환가)한 돈으로 경매를 신청한 채권자를 포함한 기타 채권자에게 권리의 순서와 효력에 따라 배당의 방식으로 변제하는 것이다.
경매절차에는 많은 사람들이 참여하는데 이해관계의 조화 또는 공정한 절차 진행을 위해 일정 범위 사람들의 참여를 제한하고 있다. 이하에서는 경매절차에서 매수인이 될 수 없는 사람에 대해 설명하기로 한다.
경매절차에서 매수신청을 할 때에는 집행관에게 주민등록증이나 기타 신분을 증명하는 서면을 제출해 본인 또는 미성년자 여부 등에 대한 판단을 받고, 법인은 법인등기부등본에 의해 매수신청 자격 여부를 판단 받게 된다.
첫째 채무자는 매수인이 될 자격이 없다. 채무자가 경매절차에서 자신의 부동산을 다시 매수할만한 돈이 있다면 경매신청 채권자에게 자발적으로 변제하는 것이 옳고, 설사 채무자가 매수인이 돼 소유권등기를 해도 채권자가 경매절차에서 채권 전액을 못 받으면 또다시 같은 부동산에 경매를 신청해 절차가 중복될 우려가 있기 때문이다.
매수인이 되지 못하는 채무자란 강제경매절차에서는 채무자로 취급되는 그 사람만을 말하는 것이며, 연대보증인이나 연대채무자 등은 해당되지 않고 임의경매에서는 채무자가 아닌 경매되는 부동산의 소유자(물상보증인)나 경매기입등기 이후 소유권을 취득한 사람(제3취득자)은 매수인이 될 수 있다.
실제로는 채무자가 매수하면서 다른 사람을 내세워(명의를 빌려서)매수 신고하는 것이 발견되면 집행법원의 매각불허가 사유가 된다.
둘째는 매각절차에 직접 관여하는 집행관이다. 집행관은 집행법원이 정한 매각기일에 법에 따라 경매절차의 전반에 관한 직무를 수행하는 사람이다. 이런 지위에서 매수인이 된다면 절차상 공정을 해할 우려가 있기 때문에 제한하는 것이다.
집행관법 15조1항은 집행관 또는 그 친족은 그 집행관 또는 다른 집행관이 경매 또는 매각하는 물건을 매수하지 못한다고 규정해 포괄적 제한을 하고 있다.
셋째는 매각부동산을 평가한 감정인이다. 경매절차에서 매각 부동산의 최저매각가격은 감정인의 감정가격을 기초로 결정되므로 그 평가결과는 매각절차에 중대한 영향을 미치게 된다.
한편 감정인은 부동산에 대한 실질적인 가치나 특별한 정보를 가지고 있을 수 있기 때문이다.
감정평가법인이 감정인일 경우에는 그 법인은 물론 그 소속 구성원인 감정평가사도 매수인이 될 수 없다.
넷째는 경매를 진행하는 집행법원의 법관이나 절차에 참여하는 사무관(법원 직원), 재매각절차에서 종전에 매수신청을 하고 대금을 납부하지 못한 전매수인, 매각장소에서 질서유지를 위해 집행관이 매수신청을 금지한 사람 등도 매수인이 될 수 없다.
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